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- ローン返済にお困りの方へ【任意売却・住み替えずに売却】
LOAN
【任意売却】
ローンの返済で
お困りなら
ローンの返済が滞り続けるとお住まいの物件は競売にかけられてしまいます。相場より安く強制的に売られてしまうため生活再建は困難となります。不利な競売を避けるためにも任意売却をなるべく早くご検討ください
ここでは大阪市中央区・大阪市天王寺区の不動産会社・日本橋ホーム株式会社が任意売却の特徴、メリット、競売との違い、注意点について解説します。
住宅ローンの支払いでこんなお悩みはありませんか？
- 収入が減ってしまい住宅ローンが支払えない
- ローンを滞納し続けていてどうしたらいいかわらかない
- 金融機関から督促状が届いて焦っている
- リストラによりローンの支払いができない…
- 離婚で家を売りたいがローンが残っている
- 競売は生活再建が難しくなると聞いた…
- 裁判所から競売開始の通知が届いてしまった
- いまは住んでいない家のローンが支払えない など
住宅ローンのお支払いやご返済でお困りでしたらぜひご相談ください。物件所有者様にとって不利な競売を避け、なるべく有利な任意売却をサポートいたします。
任意売却は競売を避け有利に売却できる方法です
任意売却とは住宅ローンを滞納し裁判所から競売を開始される前に、なるべく有利に売却を進める方法です。
競売は物件所有者様にとって不利な売却方法です。強制的に相場より低い価格で売られてしまうため残債が多く残り生活再建が困難になります。任意売却はそんな競売を避け、ご自身の意志でなるべく有利な価格で不動産を売却できるシステムです。残債を多く減らすことができ、支払いの見直しが行えるなどメリットが多くあります。
任意売却と競売の違いについて
任意売却と競売には多くの違いがあります。具体的な相違点をまとめましたのでご覧ください。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 通常の売却と同様に市場に売り出すため相場に合った価格で売却可能です。そのため競売より多く残債を減らすことができます。 | 裁判所が定める売却基準価格は時価の70％程度で、入札はさらにその20％下から可能。そのため、相場よりかなり低い価格で売却されてしまいます。結果的に残債も多く残ります。 |
| 余剰金 | 金融機関などの債権者と交渉して引越し費用や当面の生活資金などを売却代金から捻出することが可能です。 | 売却代金はすべて債権者への返済に充てられます。そのため引越し費用等を捻出することはできません。 |
| 引越時期 引越先 |
通常の売却と同様に買主様との交渉により引越し時期はある程度希望通りに決定できます。引越し先の相談も、任意売却を依頼した不動産会社に相談できるためスムーズです。 | 退去日は落札者の都合によって決定されます。交渉は行えないため引越し時期の希望が通ることはありません。期日までに退去できない場合は強制退去を求められ、不法侵入罪を問われる場合もあります。また、急な引越しとなれば引越し先を探す余裕もなく途方にくれてしまいます。 |
| 残債務 | 残債務の返済については債権者と交渉することが可能です。現在の収入などから無理のない返済計画を立て直すことができます。 | 残債務の一括返済が求められるため返済計画の見直しはできません。 |
| プライバシーの保護 | 売却方法を工夫することで周囲になるべく知られない形で売却することができます。 | 裁判所によってWebで競売物件情報が公開されます。また執行官が物件調査のために現地に訪れるため、近所の方に知られて噂になる可能性が高いです。 |
| 生活再建 | 自分の意志でなるべく有利な条件で売却できます。また、返済計画も見直されて引越し費用も捻出されるため前向きに生活再建へ歩みだすことが可能です。 | 強制退去や残債務の一括返済が求められ、引越し費用の捻出もできずに途方にくれてしまいます。生活再建を前向きに行うことは困難です。 |
競売にかけられる前に
早めにご相談を
競売が行われると裁判所によって強制的に市場相場より安く売却され、残債が多く残ります。売却代金はすべて返済に充てられるため引越し費用の捻出もできず、売却後は強制退去となります。つまり、競売は物件所有者様にとってデメリットしかない売却方法なのです。
任意売却はそんな圧倒的に不利な競売を避けられる不動産売却方法です。ご自身の意志でなるべく有利な価格で売却できるため、その後の生活も再建しやすくなります。返済スケジュールも見直される可能性があるため、精神的にもかなり楽になることでしょう。
住宅ローンの返済や滞納でお困りでしたら、ぜひ任意売却について当社にご相談ください。
任意売却を行える期間は
決まっています
任意売却はいつでも行えるわけではありません。一定期間が過ぎてしまうと強制的に裁判所によって競売が執行されます。以下の表を参考に、任意売却できるうちにご検討ください。
| 滞納の時期 | 状況 | 任意売却の可否 |
|---|---|---|
ローン滞納前 |
なんとかローンを支払えている状態です。収入や生活環境の変化により苦しいと感じている場合は、早めに対策を考えましょう。 | 検討可能 |
ローン滞納３ヶ月以内 |
ローンの滞納により金融機関から督促状が届きました。このまま返済が滞ると競売にかけられてしまいます。ぜひ任意売却をご検討ください。 | 実行可能 |
ローン滞納４か月以内 |
裁判所から競売を開始する旨の通知が届きます。ここから4～5ヶ月後に競売が行われます。不利な売却が行われる前に任意売却をご検討ください。 | 実行可能 |
ローン滞納５か月まで以上 |
競売まで後わずかしかありません。この頃になると裁判所から執行官がご自宅に訪れて物件調査を行います。ご近所に知られてしまう可能性も高いです。なるべく早めのご決断をおすすめします。 | 実行可能 |
それ以降 |
競売が開始されてしまい、任意売却は行えなくなりました。競売完了後は裁判所から立ち退きを要求されます。 競売が始まれば打てる手はありません。なるべく早く任意売却についてご相談ください。 |
不可能 |
弁護士などの士業関係をご紹介する事が可能です
住宅ローン滞納により競売にかけられてしまうことは、物件所有者様にとってかなり不利で す。ご自身の意思ではないことももちろんですが、相場よりかなり低い価格で売却されるため残債が多く残ってしまうためです。しかもその後は一括返済が求められ、引越し費用の捻出もできずに強制退去を命じられます。競売が行われてしまえば生活再建は困難となることでしょう。
日本橋ホーム株式会社は弁護士などの士業と連携を取る不動産会社です。任意売却を進める上で必要なアドバイスや交渉のサポートも行うことが可能です。住宅ローンでお困りでしたら、ぜひ当社にご相談ください。
任意売却の流れ
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金融機関から督促状が届く
住宅ローン滞納から1ヶ月を過ぎると金融機関から督促状が届きます。その時点で滞納分を支払えば問題にはなりません。任意売却への準備期間も作りやすくなりますのでできるだけ返済を行いましょう。
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任意売却のために
現状を把握しましょう任意売却を行う前にまずは現状を確認しましょう。住宅ローン残債、滞納金・延滞金の額を金融機関にご確認ください。それとともに自己資金の確認や不動産相場の大まかな把握も行いましょう。
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実績ある不動産会社へ
相談しましょう任意売却ができるかどうかは金融機関との交渉次第です。まずは任意売却実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。実力ある不動産会社ならば交渉に必要なノウハウがあります。
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住宅ローンの残高証明を
取得しましょう続いて住宅ローンの「残高証明」を取得しましょう。残債を正確に知れば任意売却もそれに合わせて進められるためです。滞納している場合でも任意売却検討の旨を伝えれば送付してもらえます。
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不動産会社との面談と査定を
行いましょう不動産会社の担当者へ滞納の現状や収入状況、売却についての希望を具体的に相談します。その後、物件を査定してもらい、どのくらいの価値があるのかを判断します。査定後、販売価格を決定するのは売主様ではなく債権者となるのでご注意ください。
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任意売却を依頼する
不動産会社と契約ここまでの流れに納得でき、信頼できると判断したならば不動産会社と媒介契約を結びます。任意売却の場合は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかのみとなります。
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任意売却の手続きと売却活動
売主様に代わって、担当者が債権回収会社等に任意売却の申請を行います。債権者からの許可が得られれば売却活動の開始です。任意売却は通常と同じ流れ売却活動を行うため内覧もあります。ハウスクリーニングの必要はありませんが印象を良くするためにもお部屋の掃除はしておきましょう。
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決済・所有権の移転～完了
任意売却では買主様から合意が得られましたら債権者へ購入申込書・売買代金配分表を提出し、許可を得なくてはいけません。
債権者からの許可が得られましたら売買契約を締結します。その後は期日までに代金の支払いを受け、物件を引渡して終了です。